商业步行街陷入“卖铺则死”怪圈 润凯商业集团创新模式破局

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发布时间:2019-04-25 17:49:47
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  1.商业步行街困局

  中国有多少商业步行街?

  据中国步行商业街工作委员会2016年不完全统计,全国县级以上城市商业街存量已超过5000条。最新数据显示,截至2018年末,县级以上城市商业步行街数量已超过了6000条。近3年来,城市商业步行街数量增长了20%。

  6000条商业步行街,经营状况如何?

  少数红火,大部分经营惨淡。特别是销售型商业步行街,经营上佳的凤毛麟角。按常规理解,地段与区域消费力,是商业步行街两大生存前提。值得注意的是,即便处于中心地段、周边消费潜力巨大的销售型商业步行街,依然普遍陷入“卖铺则死”的怪圈。

  

 

  (步行街生意惨淡)

  2.地段与消费力是前提,不是救世主

  一个处于黄金地段却曾陷入困境的典型案例,是广州上下九步行街。

  在中国大名鼎鼎的上下九步行街,位于广州荔湾区的上九路、下九路、第十甫路之间,全长约1237米,共有各类商业店铺238间和数千商户,巅峰时日均客流量曾达到60万人次。

  

 

  (辉煌时期的广州上下九步行街)

  在绝大所有人眼中,上下九步行街是广州最旺商铺所在,租金收益无可限量。但现实出现了反差。早在2016年,很多拥有产权的业主们无法从商场经营方拿到租金与滞纳金。一边是银行贷款要还,一边是商铺租金无法收回,铺主曾经的“一铺养三代”梦想,已成了“三代养一铺”噩梦。据分析,上下九步行街的困境,一方面是产权分散、管理不统一,造成主力店、品牌店的引入非常困难。另一方面,业态缺乏统一规划与引导,商业特色不足、互补性差。

  

 

  (现状:惨淡的广州上下九步行街)

  光有地段,显然不够,如果周边还有巨大的现实消费力呢?一个典型案例,是重庆沙坪坝区凤天路上、重庆图书馆街对面的商业步行街。以该商业步行街为圆心、半径3公里范围内,不仅有数十个社区且大多已入住多年,;还云集了西南医院、陆军军医大学等诸多大型单位。即便区域有此巨大消费力,但是空置的商铺依然比比皆是。

  3. 金开·玫瑰天街的非典型案例

  销售型商业步行街普遍经营惨淡,但也有例外。例如位于重庆的润凯·金开·玫瑰天街。

  金开·玫瑰天街开业近两年,在三个方面备受称道:一是消费人群持续稳定增长,开业当日人气超过10万人次,后被屡屡突破。二是租金收益,一楼店铺已超过400元/月·平方米,即便三楼及以上也达150-170元/月·平方米。三是消费满意度,不同年龄、层级的人都能找契合的消费场景,更加刺激消费力释放。

  

 

  (润凯·金开·玫瑰天街日常实景)

  成功之前,金开·玫瑰天街的先天优势,并不比大多数商业步行街强。

  首先,是地段判读。金开·玫瑰天街所在的金州商圈,虽然被重庆市商委纳入主城18个核心商圈范围,但是在新区域从零开始。在此背景下,对区域发展预判、节点选择成为了关键——若是纯粹运营输岀的商业管理公司,做到这步或许太难。但是,润凯商业集团在运营金开·玫瑰天街之前,自身开发、持有物业总量已超过100亿元,此类发展研判与城市战略驾轻就熟。

  其次,是业态与消费场景。金开·玫瑰天街所在的金开大道,是重庆高端住区最集中区域之一,潜在消费力巨大、需求旺盛。此前,区域有往纯高端业态布局的商业体,但情况并不理想。润凯商业集团的做法,一手是极致化消费群体细分,牢牢抓住“邻里”需求,另一手则是消费场景融合,营造“吉祥欢乐家”。金开·玫瑰天街的成功的证明,“吉祥欢乐家”恰恰切中了销售型商业步行街的需求敏感点。

  继金开·玫瑰天街之后,润凯商业集团重庆綦江项目、成都项目、兰州项目……陆续成功运营或启动。这在很大程度上表明,困境里的中国销售型商业步行街,崛起润凯新模式。

  对于新模式的构架,润凯商业集团自己归纳出“五个统一”,即统一规划、统一招商、统一销售、统一运营、统一物业。

  

 

  《润凯商业118条精细化管理准则》中的切铺原则

  “五个统一”,看似简单,其实难以复制。例如,润凯商业集团“重资产持有”与“轻资产运营输出”相结合的架构,没有强大实力的运营商复制不了,有强大实力的发展商往往不愿选择——对它们来说,住宅项目周期更短、能更快做大规模。

  润凯新模式下,金开·玫瑰天街无疑是第一个非典型案例。

  4.社区商业的万亿级蓝海

  在润凯新模式下,“社区”、“家庭”消费是销售型商业步行街的核心依托。这首先体现在润凯商业集团对步行街的定位,包括社区配套步行街与综合体共生步行街,皆针对瞄准项目所覆盖范围的社区消费。

  在消费场景的营造上,润凯商业集团主要针对以家庭为单位的消费群体。“吉祥欢乐家”,在润凯商业集团并非一个简单的概念,步行街从业态规划到招商、甚至到促销活动,皆需要围绕家庭来营造相应消费场景。

  

 

  润凯商业集团这个方向,并非偶然。

  随着中国城镇化发展,目前每年都有超过1000万人口进入城市。未来10年,中国城市化率将达到66%,这意味着城市新增20000个以上的新社区,更意味着万亿级的社区消费。

  当然,与过去相比,随着消费升级、生活方式和行为态度的变化,社区消费催生出越来越多的细分消费群。其中,既包括人口老龄化,带来的消费趋向,也包括新生代个性化消费转变。既然包括单身经济中,围绕一个人产生的“一人经济”产业链形成,也包括电商时代下,城市的建造和经济的变革。

  对润凯新模式来说,销售型商业步行街是推开蓝海的那扇窗,更大的市场,在窗外。

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